Nachtrag prüfen: So lassen sich Mehrkosten am Bau nachvollziehen

Die erste Frage lautet nicht: Ist der Preis zu hoch?

Vor jeder Preisprüfung steht der Anspruchsgrund. Ist die angebotene Leistung wirklich zusätzlich, oder war sie bereits für den vereinbarten Erfolg erforderlich? Hat die Bauherrschaft eine Änderung gewünscht? Beruht der Aufwand auf einer unklaren Planung, einer Mengenabweichung, einer Behinderung oder einem Mangel des Unternehmens?

Eine rechnerisch saubere Kalkulation kann trotzdem falsch sein, wenn die Leistung bereits geschuldet war. Prüfen Sie deshalb zuerst Vertrag, Leistungsverzeichnis, Pläne, Protokolle und die konkrete Änderungsanordnung.

Was das BGB für Bauverträge vorsieht

§ 650b BGB sieht zunächst vor, dass die Parteien Einvernehmen über die Änderung und die daraus folgende Mehr- oder Mindervergütung anstreben. Erzielen sie innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung, kann der Besteller unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Änderung in Textform anordnen.

§ 650c BGB knüpft die Vergütungsanpassung grundsätzlich an die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn. Der Unternehmer kann unter bestimmten Voraussetzungen auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen.

Die 80-Prozent-Regel ist keine endgültige Anerkennung

Wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben, kann der Unternehmer unter den Voraussetzungen des § 650c Abs. 3 BGB bei Abschlagszahlungen 80 Prozent der in seinem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen. Die Regel betrifft die vorläufige Abrechnung und steht unter dem Vorbehalt einer späteren gerichtlichen oder anderweitigen Klärung.

Für Bauherren bedeutet das: Ein unklarer Nachtrag darf nicht einfach liegen bleiben. Technische Prüfung, schriftliche Einwendungen und eine aktuelle Kostenprognose müssen parallel erfolgen.

• Anspruchsgrund und Verursachung
• Abgrenzung zur ursprünglichen Leistung
• nachvollziehbare Mengen und Aufmaße
• Lohn-, Material-, Geräte- und Nachunternehmerkosten
• Zuschläge sowie Mehr- oder Minderkosten
• Auswirkung auf Bauzeit und Folgegewerke

Wie aus Einzel-Nachträgen eine Kostenkrise wird

Das Risiko entsteht oft nicht durch einen großen Nachtrag, sondern durch viele kleine Freigaben ohne fortgeschriebenes Budget. Wenn Auftragssumme, beauftragte Änderungen, erwartete Nachträge, Rechnungen und Restkosten getrennt geführt werden, fehlt die Endkostenprognose.

Eigentümerwerk prüft nicht nur den einzelnen Nachtrag, sondern auch seine Wirkung auf die Gesamtkosten. Die Software unterstützt den Vergleich; Klaus Mehnert übernimmt die fachliche Bewertung und Empfehlung.